案情简介
物业的安全保障责任为公众所熟知，安全保障责任的承担范围更是成为讨论的热点，2021年6月10日新修订的《中华人民共和国安全生产法》亦加大了物业公司的安全责任。本文将从上海市两件涉及物业服务的生命权纠纷案例出发，针对物业服务中安全保障义务范围与作为方式，同各位读者进行分享与交流。
案例一
2021年6月某日阴雨天，小区一业主向物业公司反映卫生间有渗水情况，怀疑系邻居装修破坏共有墙面引发，要求物业公司、疑似漏水房间的房主核实情况，后房主通知装修公司前往，物业亦出面协调。当日装修公司指派维修工到现场，男业主跟随维修工至疑似漏水房屋内查看情况，后不慎从三楼平台处滑落至一楼，装修工当即报警并联系其家人送医，男业主入院后不久伤势过重而亡。据公安机关调查拍摄的现场照片显示，事发时男业主着普通塑料拖鞋。嗣后，死者家属将当事维修工、装修公司、邻居、物业公司四方诉至法院，请求其共同承担医疗费、死亡赔偿金、被扶养人生活费、丧葬费、精神抚慰金等费用。经法院调查查明，装修公司在装修过程中确有违规行为，物业也对其违规行为进行了告知和制止，经鉴定，该业主的装修已对房屋结构造成一定破坏。
案例二
2020年6月，商业广场某店铺员工在与空调维修人员为查看悬挂在商场二楼的餐厅空调外机进入由A公司（第一被告）经营、B物业公司（第二被告）管理的商场二楼内的空置商铺，在由该商铺的窗户爬出到外查看空调外机时，该员工不慎从二楼跌落，当场昏迷，被送至医院抢救，不久不幸去世。涉事房屋由C公司（第三被告）建设并在2014年完工交付，现该房屋由个体工商户D（第四被告）负责经营。案件发生后，死者家属将房屋建设单位、物业公司、商场经营者、店铺经营者诉至法院，请求判令四被告共同赔偿家属医疗费等费用。
法院观点
在案例一中，法院认为死者着拖鞋进入装修时的房屋，案发时又是雨天，拖鞋易滑应属常识，在此工地上行走更需小心，死者自身存在一定过错，酌情确定死者应自担的责任比例为35%；
邻居作为房屋业主，负有对装修施工方选任和监管责任，应对装修公司行为负有监管义务，其放任装修公司从事违规违章装修行为与死者坠楼存在因果关系，应承担相应侵权责任，酌情确定邻居应承担责任比例为30%；
装修公司明显违反行政规章的规定，存在部分拆除承重墙、建筑垃圾未按物业规范要求处理、拆除楼梯栏杆而未采取安全防护措施等危险行为，与死者坠楼存在因果关系，应承担相应侵权责任，酌情确定装修公司应承担责任比例为30%；
因无证据表明系维修工邀请死者进入涉事房屋，且其任务主要是查看漏水原因并采取必要措施，对死者在邻居屋内查看并不负有安保义务，与死者坠落间不存在因果关系，不应承担侵权责任；
物业公司虽对涉事房屋装修有巡查、检查，但做出整改通知等未直接、明确送达业主与装修企业，对发现违章行为未采取有效劝阻，亦未在劝阻无效时及时报告业委会和有关行政管理部门，具有一定过错，考虑到物业公司本身并无执法权，劝阻确有难度，物业公司未尽到相应职责并非导致死者发生坠楼的直接原因，遂根据公平原则，酌情确定物业公司应承担责任比例为5%。
在案例二中，法院认为死者坠楼的商场虽系公共场所，但不能将安全保障义务主体扩大至店铺的产权人，因此要求店铺经营者承担赔偿责任，无事实和法律依据。关于商场经营者、物业公司是否未尽安全保障义务：首先，案发商铺虽空置且未上锁，但任何公民都无权侵犯他人的私人物业，故对空置的属于私人所有的商铺进行上锁或张贴警示标识等并不属于商场经营者、物业公司的管理或服务内容；其次，死者作为具有完全民事行为能力的成年人，擅自进入他人房屋后，始终在室内，商场经营者、物业公司均无法知晓室内情况，要求二者承担的义务显然超出了物业公司合理服务管理职责范围，不应承担侵权责任。
律师分析
以上两起案件均是由人员坠楼引发的生命权纠纷，最终判决结果却截然不同——案例一中物业公司需要承担一定的责任，案例二中物业公司 不承担侵权责任，产生这一差异的原因在于物业公司履行安全保障义务时是否存在过错。
安全保障义务是指经营者在经营场所对消费者、潜在的消费者或者其他进入服务场所的人的人身、财产安全依法承担的义务，是在诚实信用原则之下的一种法定、积极的作为义务。具体而言，在物业服务中，安全保障义务的范围在公共场所，如：小区内的公共花园等是由所有的业主共有的场所，住宅内为业主个人所拥有的空间，不属于公共场所。一般在物业服务合同中会明确的约定物业公司安全保障义务的内容，实践中主要有三种情况：一是依照法律规定的最低限度，即《物业管理条例》第四十六条、四十七条*；二是合同双方当事人约定的安全保障义务；三是根据实际情况确定的安全保障义务，一般体现为小区入口处需要有人值班、不定时地进行巡逻、物业工作人员发现形迹可疑之人应及时采取合理的预防措施、对火灾等突发事件有应急预案、事发时及时报告等。
文中两个案例即体现“公共场所”这一概念对法院裁判的影响，在案例一中，房屋处于装修状态，系经过涉事房屋业主、物业公司、装修单位等主体允许后共同进屋查看时发生意外，虽然案件发生于住宅内部，因其处于装修状态，因此属于物业安全保障义务的责任范围；在案例二中，死者未经允许进入无人的房屋内，法院基于该房屋“私人物业”的属性，认为其不属于物业负责的区域，因此判决物业公司不承担侵权责任。
《物业管理条例》第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十七条：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
对于安全保障义务的范围，我国《民法典》并未作明确规定，但根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，“安全保障义务人因未尽合理限度内的保护义务而致使他人人身损害的，应承担相应赔偿责任”可知，“合理限度内的安全保障义务”是义务人责任承担的判断标准，但在司法实践中认定义务人是否有过错仍较为模糊。实践中，法院判断“合理限度内的安全保障义务”的标准即是一般人谨慎注意义务，案例一中雨天着拖鞋进入工地以一般人的视角看存在一定的风险，因此死者需要承担部分责任，案例二中，死者系私自进入他人房屋并实施了爬出窗外这一明显超越日常行为的风险行为，因此死者需要承担部分责任。
回顾两案例中法院在面对安全保障义务时的裁判，对物业如何改善服务质量，避免此类意外的发生具有指导意义。
首先，物业服务企业负有监管服务区域内室内装修活动义务，物业服务者应切实、严格地履行此项义务，监督业主、装修单位，保障物业服务区域内的安全。《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业；发现装修人或者装饰装修企业有有违规行为的，应当即制止，造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。”，同时按上海市房屋管理局2019年发布的《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》的要求：“物业服务企业应加强对装修活动日常巡查，做好每日现场监察记录；对发现违规装修现象，应及时采取则称停止施工等有效措施进行劝阻、制止并督促改正，同时拍照留存证据，对拒不改正的，应在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门”。上述行政法规、地方性规章都明确具体地对物业服务企业的监管行为作出要求：物业服务企业不仅应当要求业主进行备案，及时巡查、检查装修，而且在发现违规装修的情况时应及时做出整改通知等并直接、明确送达业主与装修企业，对发现违章行为采取有效措施劝阻。
笔者建议，物业服务企业在发现违规装修行为时不仅应当通知装修公司该行为违规，更要及时通知业主本人，确保业主本人对装修具体情况知悉，在劝阻无效时，及时将情况报告给业委会和有关行政管理部门。同时，要真正让业主履行好自己的义务，还是要多方主体共同发力来杜绝这类事件的发生。由于物业服务企业没有执法权，劝阻存在难度，作为政府主管部门，应当在接到物业公司报告的情况后积极督促业主承担主体责任，排查相关安全隐患，保障小区的安全。
其次，物业服务人对于保障服务安全的证据应进行妥善保留。案例一中，物业公司内部留存多份“装修现场监控记录表”记载施工主要情况，内容较为具体，明确记载了违章装修的内容及发现时间。物业公司在涉案房门口张贴过整改通知书及装修现场监控记录表，明确指出安全隐患，上述证据均被法院采信，成为证明物业服务企业履行自身安全保障义务的证据之一。笔者认为，清晰明确地保留证据是物业服务企业避免法律风险与纠纷的重要方式，在履行自身法定义务的同时，可以通过对现场拍照录像、黏贴通知单并拍照记录、向业主本人寄送邮件通知等方式，确认自身义务履行情况，确保记录真实可查。
再次，从法律规定看，并未将物业公司的管理职责完全定位于公共部位、设施、设备的管理工作，这就意味着物业公司的管理责任可能会延伸至专有部分，比如说业主家中的安全问题可能与物业公司公共秩序管理不到位有关，包括案例1中业主装修时物业公司的安全管理责任也不因为在专用部位内而无需担责。案例2中虽未判令物业公司承担责任，但空调架与设备阳台的维修问题到底与物业公司有无关系，司法实践中有非常大的争议，物业公司对业主或使用人做好安全提示义务，加强安全检查既是相关法律、法规的规定，也是行业管理中的惯例，切不宜事不关已，高高挂起。
最后，物业服务人的安全管理责任不仅是民事赔偿的问题，还涉及到物业公司行政处罚，严重的还涉及到刑事责任，按照2021年6月修正的《安全生产法》，对企业安全责任、从业人员的安全责任、安全培训、现场管理等各方面均提出的明确要求，如有违反，企业一方面会面临行政处罚，造成人身伤亡的企业责任人或相关直接责任人也会承担刑事责任。2021年3月1日起施行的《上海市房屋使用安全管理办法》明确规定了物业公司对房屋安全的管理责任，合理界定了业主、业委会、物业公司对房屋安全管理的法定责任，企业也应当关注和严格执行，否则也会面临行政处罚的法律风险。
综上，本文所述案例针对物业服务企业更好地履行安全保障义务、保障人员生命安全具有积极意义，虽然目前依然存在物业服务企业作为不足或业主漠视自身权利义务的情况，但案件的发生揭示了物业服务中的漏洞，也为物业服务者敲响警钟，对物业服务企业改进自身服务、保障业主人身财产安全有着非常重要的现实意义。
▶文章来源：上海房地产律师
▶声明：此文版权归原作者所有，若有来源错误或者侵犯您的合法权益，您可通过公众号后台与我们取得联系，我们将及时进行处理。
http://www.bx417613.com
免责声明：本内容来自网络，不代表白溪网新闻或白溪网的观点和立场。