10月20日，万科媒体交流会上，对于外界普遍关心的市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，行业的阵痛期还没有结束，但是终将进入新阶段。市场短期存压力，长期要有信心。住房需求从“有没有”走向“好不好”的阶段，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。
“当前房地产市场有两种言论影响了市场情绪，一种是供应过剩论，另一种是政策没有用了。”对于这两种观点，郁亮认为是不全面的。
“政策绝不是没用的，9月各地出台政策后，市场有所好转，这是政策与市场共同作用的结果。”郁亮分享了一组行业数据展示近期市场表现，8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果；9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。他认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。
同时，郁亮也认为，“不能指望政策一招解决所有问题。”并进一步提出，“市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时地调整，加快政策落地速度。”例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，可以考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。
关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。
从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。“由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。”今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。”
南方日报记者 柴亚娟
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